商品房不经验收不得交付，开发商违规售房被判败诉  

2015年 X月X日，原告刘某与被告商丘市X开发有限公司签订一份商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告位于夏邑县某小区7号楼2单元401室现房一套。面积99.65平方米，单价2388.36元。原告当日付房款150000元。剩余房款约定在当年9月1日前付清。原告在预交150000房款后即入住该房，并进行装修。剩余房款一直未缴纳。住一段时间后，原告以该房存在质量问题为由，要求解除与被告订立的商品房买卖合同，被告返还其购房款150000元，并赔偿原告房屋装修费用30000元。被告X房产公司反诉要求原告依法支付房款88000元及利息8360元、办证费用11275元、违约金2380元、逾期违约金2237.2元，合计100977元。庭后放弃利息、违约金及逾期违约金的请求。

另查明，根据原告申请，本院委托价格评估有限公司对原告装修的7栋二单元401室装修费价值进行评估、鉴定，评估公司作出价格评估报告，原告装修涉案房产费用为22175元，原告支付鉴定费2000元。

夏邑县人民法院经审理，判决

一、解除原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）商丘市X房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同；

二、被告（反诉原告）商丘市X房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）刘某购房款15万元；

三、被告（反诉原告）商丘市X房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）刘某装修费、鉴定费12087.5元；

四、驳回原告（反诉被告）刘某的其他诉讼请求及被告（反诉原告）商丘市X房地产开发有限公司的反诉请求。

法理解析

本案系商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，依法成立的合同，自成立时起生效。原告刘某与被告商丘市X房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。

原告按照合同约定交付了部分房款后，即入住该房并予以装修，被告并未阻止，应视为被告默认。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实行合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。根据此规定， 被告商丘市X房地产开发有限公司虽然已经向原告刘某交付了房屋，履行了房屋买卖合同的主要义务，但仍应对房屋质量承担瑕疵担保责任。《建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述规定，商品房作为一种商品对外销售，首先应当经验收合格后，方可交付使用。被告商丘市X房地产开发有限公司与原告刘某签订合同时虽然具有建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，但在法庭辩论终结前未能提交涉案房屋的竣工验收报告，不能证明其交付的房屋质量合格，应当承担违约责任。被告商丘市X房地产开发有限公司辩称原告私自入住应视为房产合格，且原告未提交被告房产存在质量问题的有效证据的理由不能成立。因此，对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告支付的购房款被告应予返还。关于原告装修房屋所花费用及鉴定费，本院认为，原告在未付清房款时，擅自对涉案房产装修，现以房产不合格为由要求解除合同，在合同的履行过程中同样存在违约行为，根据原、被告违约程度，对原告的装修费及鉴定费由双方共同分担为宜。